住宅房地产租赁——对非专业房东的税务检讨

投资住宅租赁物业会引发各种各样的税收问题，这些问题可能有些令人困惑, 特别是如果你不是房地产专业人士. 下面讨论了租赁物业投资者需要注意的一些更重要的问题.

租金损失

目前, 住宅租赁物业的业主可以在27年半的期限内对建筑物进行折旧. 例如, 以200美元购得的财产,000美元可以产生高达7美元的折旧扣除,273元/年. 与出租物业一起提供的家具可能会有额外的折旧扣除. 当大量折旧扣除添加到其他租金费用, 租赁活动产生税收损失并不罕见. 那么问题就变成了这种损失是否可以扣除.

25,000美元损失限额

税法一般将房地产租金损失视为“被动”，因此只能用于抵消个人纳税人可能拥有的任何被动收入. 然而, 如果个人持有该物业至少10%的所有权权益，并“积极参与”租赁活动，则有有限的例外. 在这种情况下, 最高25美元,000美元的被动租金损失可以用来抵消非被动收入, 比如工作的工资. (25美元,000元损失津贴逐步取消，经调整后的总收入在100元之间,000元及150元,000.当前不能抵扣的被动活动损失将结转到未来的纳税年度.

什么是积极参与? 美国国税局(IRS)将其描述为“参与制定管理决策或安排他人提供重大和重大的服务(如维修)。 善意的 感觉.美国国税局提供的此类管理决策的例子包括批准租户和决定租赁条款.

出售物业

出售用于投资的住宅租赁物业所实现的收益通常作为资本利得征税. 如果收益是长期的，则按有利的资本利得税率征税. 然而, 美国国税局要求任何允许的折旧都要“重新征收”，并按最高25%的税率征税，而不是通常适用的15%(或20%)长期资本利得税率.

排除增益

税法对出售主要住宅所得的收益有慷慨的免税规定. 一般, 纳税人最多可以扣除250美元,000 ($500,对于某些联合申报人来说，他们的收益, 前提是该物业在出售前的五年中，有两年是作为主要居所而拥有和使用.

在排他法案颁布之后, 一些房东利用房屋销售豁免政策，搬入他们的房产并将其作为主要住宅. 然而，国会随后修改了2008年以后完成的军售规则. 在现行规定下, 如果该房产在2008年之后没有被用作纳税人的主要住所，那么该收益将被征税.

这条规则可能是粗心者的陷阱. 例如, 一对夫妇可能会买一套度假屋，然后把它租出去，以帮助买房. 后来，在退休后，这对夫妇可能会把度假屋变成他们的主要住所. 如果房屋随后被出售, 根据上述规定，出售所得的全部或部分收益可征税.